居民部门持续降杠杆、信贷数据持续走弱。
最新金融数据显示，7月份居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元；其中，以房贷等为主的中长贷减少1202亿元，同比多减102亿元，信贷负增压力凸显。累计看，前7个月居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。
这并非楼市短期季节性波动导致。数据收缩的背后，是提前还贷现象和新房按揭的萎靡。多份研究报告均指出，当前居民加杠杆意愿降温，零贷款购房正成为居民部门资产负债表修复过程中的重要特征。展望下半年，在有效有力的政策支持下，房地产市场有望延续筑底修复态势。
居民信贷持续承压
数据显示，7月份居民短贷、中长贷分别减少3400亿元、1202亿元，同比分别少减427亿元、多减102亿元。
居民中长贷同比多减与当前楼市成交回暖形成一定背离。近期楼市成交呈现一定程度回暖，7月尽管步入传统销售淡季，市场热度较半年末冲量时明显回落，但同比看，交易仍保持一定活跃度。
据中指研究院数据，7月重点100城新房销售面积环比下降17%，同比增长4%；在二手房市场，重点20城二手住宅成交12.5万套，环比下降6%，同比增长9.3%，增幅较上月收窄3.1个百分点，成交活跃度环比回落，但仍强于上年同期。
市场分析，楼市成交回暖与居民信贷收缩出现背离，背后缘于两大核心因素：一是居民加杠杆意愿降温；二是楼市量价分化，销售面积回暖但房价持续回落，市场企稳底气不足。
销售淡季、房价表现分化，也让居民中长期贷款较难放量。中国民生银行首席经济学家温彬表示，7月房地产市场进入淡季，新房成交环比季节性回调，二手房成交累计同比创新高，但企稳基础仍不稳固，叠加低息公积金贷款替换、购房者主动提高首付、置换交易多为全款或低杠杆，以及提前还款意愿较高等，使得按揭投放较难放量，居民中长贷整体承压。
光大证券金融业首席分析师王一峰补充认为，就业、收入预期未有实质性改善，房价下跌侵蚀居民资产负债表，消费能力及意愿均不足，让整体读数负增压力较大。
加杠杆意愿降至“冰点”
伴随房地产市场深度调整，虽然房贷利率长期保持低位，但居民加杠杆意愿仍降至“冰点”。
根据央行每季度发布的数据显示，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已连续三个季度稳定在3.06%，低位利率却并未撬动居民信贷需求回暖。
《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元，占全部信贷余额的比重降至12.8%。个人住房贷款余额各季度的同比增速已连续13个季度为负。
数据收缩的背后，是提前还贷现象和新房按揭的萎靡。
克而瑞地产研究报告指出，从贷款结构看，2026年上半年居民贷款“借得少、还得多”的特征极为突出：居民中长期贷款上半年仅增加约2212亿元，同比大幅少增超9000亿元，增量降至近年来最低水平。其中，4月单月住户中长期贷款出现净偿还3408亿元，即当月居民偿还的中长期贷款超过新发放规模，反映提前还贷规模创历史新高。在房贷利率与理财、存款收益倒挂，以及房价下行的双重驱动下，居民将提前偿还房贷作为“最优资产配置”，形成“集中还贷潮”。
居民购房模式也发生根本性转变。国家金融与发展实验室二季度宏观杠杆率报告指出，零贷款购房成为居民部门资产负债表修复过程中的重要特征，主要原因在于二手房价格经历深度调整后，核心城市的部分小户型房源总价已降至刚需可承受范围，居民更多通过购买小户型、低总价二手房满足住房需求。由于银行多次下调存款利率，房贷-存款利差扩大激励居民使用存款全额购房，从而减轻房贷利息负担。
克而瑞报告认为，短期而言，需高度防范“房价跌—提前还贷—消费弱—房价跌”负反馈循环的固化与蔓延。这一循环一旦形成惯性，将同时对房地产市场、居民消费与银行零售信贷形成三重压制，使内需修复面临持续的结构性阻力。
政策托底支撑
值得注意的是，虽然存量房贷持有者持续降杠杆，但上半年多数一二线城市居民购房时使用财务杠杆水平小幅上升，体现出地产政策对增量购房需求起到一定刺激效果。
国家金融与发展实验室在另一份报告提到了贷款价值比（LTV）的概念，这一指标与个人住房贷款违约率显著正相关，如果这一指标数值较低，说明购房中使用自有资金的比例较高，则银行等金融机构面临的风险较小。
该报告指出，尽管存量贷款的持有人在降杠杆，但上半年大部分样本城市的新增二手房住房贷款价值较2025年末均略有上升，增量部分的杠杆水平在小幅上升，说明既有金融政策在促进增量需求方面发挥出一定作用。
7月以来，一系列促消费、稳楼市政策密集出台，有望为居民信贷改善提供一定支撑。7月召开的政治局会议提出“稳定房地产市场”，政策重心仍在于托底企稳而非转向收紧，并将房地产纳入“切实筑牢安全屏障”框架。
步入8月，北京正式实施楼市优化新政，继续从需求端发力，通过降低限购门槛、加大公积金支持力度等安排，进一步释放购房需求。
中指研究院表示，从市场反馈看，新政落地后的首个周末，部分新房项目到访量和二手房门店带看量有所增加，刚需和改善客群的咨询热度均有提升。不过，政策影响从需求释放到认购及最终网签仍需一定时间，未来几周成交能否持续改善，是观察本轮政策效果的关键。
温彬预计，这将一定程度上提振市场情绪、促进住房需求释放，并对全国市场预期修复起到带动作用，短期新房、二手房交易活跃度有望提升，对居民端信贷起到一定托底作用。中指研究院认为，后续若成交持续改善、价格跌幅进一步收窄，市场筑底进程有望进一步明确。
展望下半年，国家金融与发展实验室报告认为，在有效有力的政策支持下，房地产市场有望延续筑底修复态势。个人住房贷款利率仍将维持低位运行；受限于利差约束，商业银行主动下调房贷利率动力较弱，个人住房贷款利率能否进一步下调主要取决于5年期以上LPR（贷款市场报价利率）调整情况。居民部门资产负债表修复仍将持续，部分居民家庭仍可能通过提前还贷的方式降低未来偿债压力，短期内个人住房贷款余额负增的态势仍将延续。随着住房市场中“卖旧买新”改善性住房需求占比提高，全款购房或高首付比例购房者有所增加，城市居民购房时使用财务杠杆水平可能会有所下降。
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责任编辑：王馨茹
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